Hypoteční kalkulačka

Informace

Hypoteční úrok se zpravidla pohybuje od 5 do 7 %. Je důležité si uvědomit, že hypoteční splátka je stále stejná. V počátku (odhadem v 1/3 splátkového období u 20 let trvající hypotéky) tvoří větší část splátek samotný úrok než úmor. Úmor je množství peněz, o které se sníží samotný dluh, tak jak je znázorněno na výše uvedeném grafu.

Vysvětlení pojmů

Měsíční splátka je částka, kterou platíte bance každý měsíc. Skládá se z úroku a úmoru. V rámci zvoleného fixačního období (např. 3, 5 nebo 10 let) zůstává neměnná. Po ukončení fixace se může změnit v závislosti na nové úrokové sazbě.

Úrok je cena, kterou platíte bance za zapůjčené peníze. Na začátku splácení tvoří většinu splátky, postupem času klesá.

Úmor je část splátky, která snižuje váš dluh vůči bance. Na začátku je malý, postupně se zvyšuje.

Počáteční hodnota je výše dluhu na začátku daného měsíce před zaplacením splátky.

Konečná hodnota je zbývající dluh po zaplacení splátky v daném měsíci. U poslední splátky je nulová.

Inflace a reálný úrok

Při hodnocení hypotéky je důležité uvědomit si vliv inflace. Cílová inflace ČNB je 2 % ročně. To znamená, že pokud je úroková sazba hypotéky například 5 %, reálná cena půjčky je vlastně jen 3 % (5 % - 2 % inflace). Část úroku do výše inflace je tak kompenzována znehodnocením peněz v čase - dluh se díky inflaci reálně snižuje rychleji, než ukazují nominální hodnoty.

RPSN - důležitější než úroková sazba

Při porovnávání hypotečních nabídek se nesoustředte pouze na úrokovou sazbu, ale především na RPSN (roční procentní sazba nákladů). RPSN zahrnuje všechny poplatky - úrok, poplatek za vyřízení, vedení účtu, odhad nemovitosti. Banka s úrokem 5,1 % a nízkými poplatky může být levnější než banka s 4,9 % a vysokými poplatky. RPSN je vždy uvedena ve smlouvě a je to nejpřesnější ukazatel skutečné ceny hypotéky.

Pojištění schopnosti splácet

Banky často nabízejí nebo vyžadují pojištění schopnosti splácet hypotéku. Zvažte pečlivě, zda ho opravdu potřebujete. Pokud máte stabilní zaměstnání, rezervy nebo jiné zajištění, může být toto pojištění zbytečným nákladem - často stojí tisíce korun měsíčně. Některé banky jej vyžadují povinně, jiné ne. Je dobré toto konzultovat a případně hledat banku, která na pojištění netrvá, pokud není ve vašem případě nutné.

Předčasné splacení - pozor na sankce

Chcete-li hypotéku splatit dříve, banka vám často účtuje sankci (typicky 2-5 % z předčasně splacené částky). To může představovat desítky tisíc korun. Sankce se vztahuje na období fixace - pokud splácíte předčasně během fixace, zaplatíte poplatek. Po skončení fixace můžete obvykle splatit bez sankce. Před rozhodnutím o mimořádné splátce si spočítejte, zda úspora na úrocích převýší sankci.

Typické chyby při hypotéce

• Nízká finanční rezerva - vždy mějte stranou alespoň 3-6 měsíčních splátek na nepředvídané výdaje
• Podcenění vedlejších nákladů - kromě splátky platíte pojištění nemovitosti, energie, údržbu, daně
• Neporovnání více bank - rozdíl v nabídkách může být statisíce korun
• Neznalost RPSN - nesoustředíte se jen na úrokovou sazbu, ale na celkovou cenu hypotéky
• Příliš dlouhá fixace při očekávaném růstu příjmů - kratší fixace může být flexibilnější
• Podcenění významu LTV (poměr půjčky k hodnotě nemovitosti) - vyšší vlastní vklad = lepší podmínky
• Neuvědomění si možnosti refinancování - po pár letech může být výhodnější přejít k jiné bance
• Příliš optimistický odhad budoucích příjmů - počítejte s realistickým scénářem
• Nezohlednění změny životní situace - děti, změna zaměstnání, nemoc
• Podpis smlouvy bez důkladného přečtení - zejména podmínky sankčních poplatků